Покупаем новостройку: ипотека или рассрочка

В ближайшее время все почаще можно услышать о рассрочке как об кандидатуре ипотеке. Но на самом деле это различные инструменты для различных покупателей и с полностью различными критериями.

Пока ипотека набирает обороты, больше застройщиков торопятся предложить покупателю другой метод приобретения жилища – квартиру в рассрочку на первичном рынке. Естественно, приобрести жилище с помощью рассрочки можно и на вторичном рынке, но там ее предоставляет торговец, физическое лицо. На рынке первичном рассрочку дает сам застройщик. В большинстве случаев она представляет собой готовые программки каждомесячных выплат и начисляемых процентов, а может быть и совсем беспроцентной либо растянутой по времени на несколько (5 и поболее) лет.

Короткий век рассрочки

Основное отличие рассрочки по сопоставлению с ипотекой – сроки и, соответственно, размеры каждомесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на 10-ки лет, то рассрочка – на 2-3 года, пореже до 5 лет и совершенно изредка – выше этого срока. Платежи по рассрочке, зависимо от цены жилища, срока рассрочки и критерий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тыщ рублей каждый месяц. Для большинства покупателей жилища эконом-класса подобные платежи неподъемны. Такие покупатели берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать каждый месяц по 100-200 тыщ рублей, кто уповает на помощь родственников либо планирует в течение наиблежайшего года реализовать дачу либо машину, берут рассрочку. Но таких покупателей малость.

«В первом квартале этого года половина сделок у нас приходилась на ипотечные сделки, – гласит директор по маркетингу и продажам ООО “Главстрой-СПб” Миша Бузулуцкий. – Толика сделок с рассрочкой ничтожно мала. Это работает на шаге строительства, при этом чем поближе сдача дома, тем меньше рассрочка.

Она завершается в момент сдачи дома. Другими словами это два инструмента, которые работают в различные промежутки времени. Рассрочку за пределом срока строительства мы не даем и давать не будем, так как это не наш денежный инструмент. Более того, те застройщики, которые этим воспользовались, практически расставались со своими компаниями».

«Застройщику, конечно, прибыльнее, чтоб период рассрочки закончился к моменту сдачи дома, – подтверждает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. – Но на практике часто рассрочку может быть продлить и за рамки сдачи. Обычно, если до ввода в эксплуатацию для вас могут предложить беспроцентную рассрочку, то при продлении срока рассрочки, вероятнее всего, застройщик введет процент. Обычно возможность продления рассрочки рассматривается применительно к каждому отдельному объекту и находится в зависимости от динамики продаж в данном определенном доме».

По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Александра Коваленко, о рассрочке как о реальной кандидатуре ипотеке можно гласить только тогда, когда рассрочка предоставляется лет на 5 после сдачи дома. «Но вообщем для застройщика это нонсенс, – заключает Александр Коваленко. – Это ведь связано с оформлением документов: дом построен, нужно оформлять жилище в собственность, а человек еще за него не заплатил. Тут есть определенные опасности: рассчитается ли он с долгом вообщем? Такие документальные вещи всегда вызывают споры. Но, в целом, рассрочка – это ценный и высококачественный для застройщика метод вербования покупателей».

Без процентов дешевле

Специалисты отмечают, что процентные ставки по ипотеке и рассрочке приблизительно равны. Просто рассрочка короче и в конечном итоге выходит прибыльнее. Но для застройщика рассрочка – это те же средства во времени, которые неизбежно дешевеют, во-1-х, из-за инфляции, а во-2-х, по мере приближения сдачи дома, когда опасности для покупателя приобрести недострой малы.

«Наша рассрочка, непременно, процентная, – подтверждает Миша Бузулуцкий. – Для нашей компании это стоит 12-18% годичных, приблизительно столько мы и берем с покупателя. Что мы берем, то и отдаем, по большенному счету».

«Процент рассрочки у нас – 1% за месяц на остаток, другими словами около 9% годичных, так как остаток равномерно уменьшается», – приводит числа «НДВ СПб» Александр Коваленко.

Но больше компаний сейчас предлагают и совсем беспроцентную рассрочку. Веб пестрит баннерами, возвещающими о беспроцентной рассрочке на 2 года для покупателей «однушек» и на 3 года для покупателей «двушек» либо о способности получить беспроцентную рассрочку, внеся большой начальный взнос.

«Чаще всего условия предоставления рассрочки застройщик определяет сам, основываясь на принципах стимулирования продаж, – гласит Александр Лелин. – Соответственно, более возможно, что беспроцентную рассрочку он предложит на объекты, не так давно выведенные в продажу, либо на определенный тип квартир, для которых требуется дополнительное стимулирование спроса. В любом случае, рассрочка – это рекламный инструмент, который вводится с целью повысить уровень продаж, и может применяться временно, как неважно какая другая маркетинговая акция».

Меж тем, застройщику, непременно, прибыльнее получить все средства сходу. И так как на самом деле всю сумму заплатить готов далековато не каждый клиент, застройщики стремятся аккредитоваться в банках-партнерах. Сейчас, когда кризис остался сзади, это стало взаимовыгодным сотрудничеством.

«Не все застройщики могут условиться с банками об ипотеке, – гласит Александр Коваленко. – Те, кто не условился, предлагают долгосрочную рассрочку, в том числе и беспроцентную. В прошедшем году у нас около 70% квартир продавались в рассрочку. Позже мы сделали некоторый рекламный ход, и ситуация оборотилась точно напротив. Таким макаром мы узнали, что средства у людей есть, просто необходимо их верно провоцировать на оплату всей суммы. Есть некоторая “кнопка” у покупателя, при нажатии которой он заносит стопроцентную оплату. Не знаю, свои это средства, либо он занимает их у кого-либо, но приносит все сразу».

По сути повысить долю стопроцентных оплат застройщик может сходу несколькими методами. К примеру, заключив соглашения с банками либо предложив скидку при полной оплате. А может уменьшить долю рассрочки, предложив ее только в качестве акции для ограниченного числа менее симпатичных предложений.

Выгода и риски

Вопрос о том, кому и что в выборе меж ипотекой и рассрочкой прибыльно, решается в каждом определенном случае раздельно. Но есть базисные моменты, помогающие осознать выгоду каждой из сторон сделки и принять правильное решение.

Итак, застройщик. Ему, как уже было сказано, прибыльно получить при продаже жилища (а поточнее, прав требования, если дом только строится) стопроцентную оплату. Но все не так совершенно точно, и застройщики употребляют рассрочку только в качестве метода вербования внимания далековато не всегда.

«Если гласить исходя из убеждений 1-го, 2-ух, 10 покупателей, то все происходит приблизительно так: они платят маленький взнос, договариваются о рассрочке и каждый месяц приносят по 50 тыщ рублей. Застройщик от этого, казалось бы, не выигрывает, – рассуждает Александр Коваленко. – Для одной квартиры это сумма маленькая, но когда таких покупателей набирается 100, двести, 500, то такие выплаты становятся достаточно массивным денежным вливанием и позволяют застройщику вести строительство и прочую хозяйственную деятельность. И даже если реализации по некий причине снизятся (лето, празднички, не сезон и т.п.), то средства от рассрочки по ранее заключенным договорам в кассу все равно поступят. Это вправду отменная подпитка для застройщика. Потому завлекать людей с рассрочкой необходимо непременно. Они сыграют свою роль не сходу, а позже, в “межсезонье”».

С другой стороны, казалось бы, тривиальная выгода рассрочки для покупателя на самом деле тоже оказывается разноплановой. Невзирая на длинный срок ипотечного кредита и огромную набегающую сумму по процентам, в случае вербования ипотеки клиент выплачивает застройщику всю сумму полностью, а это, по данным петербургских строй компаний, в среднем 5-10% скидки от цены жилища. Так что в конечном итоге клиент банка и сумму будет брать наименьшую, чем заявлено, и на отделку нового жилища средства останутся. В то же время рассрочка хорошо подходит покупателям, у каких есть трудности с доказательством дохода либо нехорошая кредитная история – одним словом, тем, кто не сумеет условиться с банком об ипотечном кредите. Рассрочка в данном случае становится наилучшей кандидатурой.

Невзирая на то, что статистики просрочки рассрочек, по словам застройщиков, не ведется, они именуют этот процент очень низким. «Это практически единицы случаев, – гласит Александр Коваленко. – С ними еще проще работать, чем с банковскими неплательщиками, так как на уровне застройщика с людьми, которые честно произнесли о том, что не могут платить, можно перезаключить контракт на другую квартиру, прирастить срок рассрочки, что дозволит понизить каждомесячные выплаты. В конце концов, с ними можно просто расторгнуть контракт, выплатив им средства назад. В судебном либо досудебном порядке, но этот вопрос решается, и решается стремительно. Компромисс можно отыскать всегда. Застройщик в данном случае более приклонен к человеку, купившему у него квартиру, так как он заинтересован в его деньгах. Застройщик старается удержать этого покупателя, предлагая ему различные другие денежные схемы. Но в большинстве случаев вопрос решается согласием клиента на квартиру наименьшей площади».

С таковой позицией не согласен управляющий Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев. По его словам, еще лояльнее к заемщикам настроены конкретно банки. «На мой взор, кредитная организация больше заинтересована в платежеспособности собственного заемщика, так как дефолт заемщика тянет за собой суровые последствия для нее самой, – гласит эксперт. – А застройщик ничем не рискует: даже если клиент не заплатил, квартира все равно остается у застройщика. Потому кредитная организация больше заинтересована, чтоб заемщик платил, и она делает все, чтоб не утратить его».

Мнения


Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»

Толика сделок с ролью ипотеки непреклонно вырастает, и на данный момент в нашей компании она добивается уровня 40%. Рассрочка для покупателя возможно окажется прибыльнее, если он готов выплатить всю либо огромную часть цены квартиры за достаточно маленький срок – от года до 3-х. Тогда, в особенности если застройщик предлагает беспроцентный период рассрочки, клиент существенно сберегает на процентах, которые он переплатил бы за использование кредитными банковскими средствами. Достаточно нередко покупатели употребляют комбинацию рассрочки и ипотеки, выплачивая часть цены квартиры до окончания беспроцентного периода рассрочки, а потом оформляя ипотечный кредит на остаток суммы.

Не считая экономии на беспроцентной рассрочке, еще есть фактор гибкого подхода застройщика к формированию графика платежей. Клиент может условиться на удачный ему график и объем взносов. Банки наименее «сговорчивы» и не идут на личные условия, руководствуясь общими для всех критериями программки ипотечного кредитования.

Антонина Соловьева, управляющий брокерского отдела АН «Бекар»

В текущее время при покупке квартиры люди почаще прибегают к использованию ипотечных кредитов. Их толика составляет 60%, тогда как толика использования рассрочек составляет 40%. Рассрочку прибыльнее взять на маленький срок. Нередко клиенты выбирают рассрочку для того, чтоб не собирать документы, подтверждающие финансовое положение и доход.Существует и беспроцентная рассрочка. Но дело в том, что при 100%-й оплате застройщик дает скидку как минимум 3% от цены квартиры, а при рассрочке покупателю приходится в любом случае выплачивать полную цена. Наибольший срок рассрочек на сегодня составляет 10 лет, но равномерно это срок понижается.Существует схема рассрочки с следующей ипотекой, она довольно нередко применялась до кризиса. Но в текущее время сохранился некоторый энтузиазм к этому методу оплаты. Такая схема отлично работает на рынке пригородной недвижимости, где ипотечный кредит вероятен только после того, как дом будет готов на 70%.

Муфта ⌀32 мм х 3/4#34; ВР полипропилен

Муфта комбинированная ⌀32 мм х 3/4 представляет собой особый фитинг с внутренней резьбой, применяемый для спайки полипропиленовых и железных труб. Невзирая на простоту конструкции и легкость в применении, деталь обеспечивает надежное герметичное соединение (при грамотном монтаже). Высококачественные материалы производства являются залогом эффективности работы фитингов в разных областях: для обустройства отопления, полива, жаркого и прохладного водоснабжения.

Достоинства: